fbpx

Jollaksen kartanon yrittäjyydestä

Helsingin kaupunki etsii Jollaksen kartanoon uutta yrittäjää. Tämän tekstin tarkoituksena on auttaa sinua ryhtymään tuoksi yrittäjäksi kertomalla kokemuksiani kartanoyrittäjyydestä menneen puolentoista vuoden ajalta.

Olen esitellyt kartanoa noin kymmenelle kiinnostuneelle yrittäjälle, jonka lisäksi muita yhteydenottoja on tullut runsaasti. Talon viime aikoina saama julkisuus taannee sen, että ainakin halukkaita yrittäjiä riittää. Koska kaupunki vuokraa kohteen suljetulla huutokaupalla, jossa ainoa merkittävä tekijä on raha, on iso riski sille, että joku intohimoprojektiin ryhtyä tarjoaa talosta ylihintaa, jonka maksaminen on kestämätöntä, eikä liiketoiminta muodostu pitkäjänteiseksi.

Koska minulla on yhteystiedot monelle niistä yrittäjistä, jotka kartanosta ovat kiinnostuneita, ehdotan seuraavaa: olkaa yhteydessä toisiinne ja koettakaa löytää yhteistyön malleja. Jos te huudatte kilpaa toisianne vastaan, päätyy voittaja maksamaan talosta kestämätöntä hintaa. Se ei ole kenenkään etu. Minä yhdistän teidät mielelläni toisiinne!

Mikäli päätät kuitenkin huutaa kilpaa yksinäsi muita vastaan, älä huuda yli kolmea tonnia + alv. Se ylittää kaikki kohtuuden ja järjen rajat.

Bisnesmalli

Jokainen yrittäjä tekee tietysti omat liiketoimintasuunnitelmansa, ja hyvilläkin suunnitelmilla on tapana muuttua. Oma suunnitelmani lähti osittain myös kaupungin toiveista: toivottiin kaupunkilaisille avointa toimintaa.

Jollaksen kartano on lähtökohtaisesti kokoustila: vaikka alakerran kaksi salia sinänsä sopivat myös juhlien järjestämiseen, mielipuolinen 25 hengen rajoitus käytännössä estää sen. Itse jätin tämän rajoituksen yksinkertaisesti huomioimatta. Kokouksiin tila sopii erinomaisesti – kaksi salia ja pieni sivuhuone mahdollistavat jakautumisen pienryhmiin, ja piha-alue laajentaa mahdollisuuksia mukavasti.

Oma bisnesmallini oli iso nippu pieniä virtoja, mikä osoittautui kestäväksi valinnaksi koronan viedessä ison osa ydinliiketoiminnasta. Talo toimi paitsi kokous- ja juhlatilana, myös kesäterassina (hankin anniskeluoikeuden alakerran pieneen sivusaliin ja anniskelin sen ikkunasta – näin muu talo säilyi omat juomat -alueena). Lisäksi järjestin kartanon alueella erilaisia avoimia ulkoilmatapahtumia. Isona kulmakivenä liiketoiminnassa toimi sauna: sen vuokraaminen on paljon mutkattomampaa kuin päärakennuksen.

Saunalla oli 2-3 kertaa viikossa avoimet saunavuorot, jotka olivat käytännössä aina loppuunmyytyjä, myöhemmässä vaiheessa ilman mitään markkinointia. Lisäksi saunalla oli yksityisvuoroja 1-10 kertaa viikossa. Kaikki tämä kauppa syntyi liki täysin verkkokaupan kautta, ja vaati näin ollen minimaalisen määrän toimistotyöpanosta. Loppuvaiheessa uskalsin palkata saunanlämmitykseen osa-aikaisen työntekijän, joka entisestään helpotti hommaa merkittävästi.

16 kuukauden jälkeen optimaalisin löytämäni bisnesmalli Jollaksen kartanolle koostuu tällaisista perustoiminnoista:

  • Saunalla yleiset saunavuorot useasti viikossa, mieluiten peräjälkeen, jolloin samalla lämmityskululla saa ajeltua parikin vuoroa.
  • Yksityisten saunavuorojen hinnoitteluun vahva dynaaminen lähestyminen, jossa heikosti myyviä aikoja (esim. arkiaamupäivät) myydään polkuhintaan ja haluttuja vuoroja (esim. lauantai-ilta) kevyeen ylihintaan. Nämä vaativat jatkuvaa markkinointia, kuten liki kaikki liiketoiminta.
  • Alakerta kokous- ja juhlatilakäyttöön, mutta väkimäärärajoitusten vuoksi pääsääntöisesti kokoustilaksi. Kokousten myyminen on pitkäjänteistä ja kilpailtua työtä.
  • Yläkerta pysyvästi vuokralle sellaiselle toimijalle, jolle riittää päiväkäyttö ja jonka toiminta ei tuota melua – esimerkiksi kuvataiteilijayhdistys tai muu vastaava työhuonekäyttö.
  • Asuntoihin työsuhdeasuntoja, jolloin on mahdollista pelata verottajan kanssa ja välttyä kaupungin vihamielisiltä yhteydenotoilta.

Talo

Jollaksen kartano on yli 100-vuotias, vajaat 400-neliöinen kivirakennus, jossa on kaksi kerrosta, kellari ja vintti. Tämän lisäksi noin 150 metrin päässä on rantasauna, jossa noin 10 henkeä vetävä löylyhuone, tilavat suihkut ja pukuhuone.

Päärakennus jakautuu kolmeen osaan: pohjoispäädyssä on kaksi asuntoa, alakerran kaksio ja yläkerran kolmio. “Julkisella” puolella on alakerrassa kokous- ja juhlatila, reilu 100 neliötä, joka koostuu pienestä nostokeittiöstä, kahdesta salista ja pienestä sivusalista. Yläkerrassa on yhtä lailla reilu 100 neliötä, ja se on käytännössä täysin varusteltu asunto, jossa ei voi asua: kaava määrittää myös sen maksimissaan 25 hengen kokoontumistilaksi, jossa ei siis saa yöpyä, asua tai majoittua. Talon vaatimattomasta äänieristyksestä johtuen samanaikaiset tilaisuudet ylä- ja alakerrassa eivät käytännössä ole mahdollisia.

Talossa on periaatteessa painovoimainen ilmanvaihto, mutta esimerkiksi liesien huuvat ovat käytännössä koristeita. Lisäksi ullakolle on asennettu vakuuttavan kokoinen koneellinen poistoilmahärpätin, jonka saa tarvittaessa hurisemaan. Itse käytin sitä 16 kuukauden aikana kerran, kesähelteisen tilaisuuden aikana.

Kellarista löytyy joitakin vuosia sitten uusittu öljypoltin, joka vastaa talon lämmityksestä ja lämpimän veden tuotannosta. Öljyä menee säiliöön kerralla noin 5000 litraa – vuosittainen kokonaiskulutus pyörii 10 000 litran molemmin puolin.

Piha-alue

Kartanolle johtaa 200-metrinen lehmuskuja, hiekkatie, joka ei kuulu kaupungin minkäänlaisen ylläpidon piiriin. Jos sataa lunta, joudut ostamaan lumityöpalvelun ulkoa – matkaa on sen verran, ettei kola tule kysymykseen. Pihaa reunustaa lyhtypylväät, joiden huolto ja sähkökulutus on niin ikään sinun vastuullasi, vaikka pylväät valaisevatkin kaupungin hallinnoimaa tiealuetta.

Kartanoa ympäröi puistomainen alue, joka kaavassa on kuitenkin Y-tontti, eli joutomaata. Stara käy kerran-pari vuodessa niittämässä sen, mutta muutoin sen ylläpitoon ei ole minkäänlaista budjettia. Luonnonnnitty on kuitenkin onneksi kaunis!

Kartanon vieressä kasvaa mykistävä japaninruttojuurimetsä. Kyseessä on haitallinen vieraslaji, jonka torjuminen on liki mahdotonta, ja joka valtaa alaa vuosi vuodelta enemmän, syövän tavoin.

Kartanoa ympäröi pieni nurmialue, joka vaatii jonkin verran hoitoa, mutta toisaalta tarjoaa kesätilaisuuksiin mainion lisätilan!

Sauna

Sauna on hyvä, jopa erinomainen, mutta vaatii jatkuvia investointeja: seuraavaksi tarve olisi mm. eteisen ilmanpoiston järjestäminen (talo homehtuu, jos ilmanpoistoa ei tehosteta käytävän alueella), pukuhuoneen takan vaihto tai koneellisen poistoilman asennus (takka ei käytännössä vedä), kiukaan vaihto (olemassa oleva on alimittainen, etenkin talvella, ja minä vien omani mukanani), jne.

Laituri on, mutta se on käyttökiellossa. Siinä ei sinänsä ole mitään vikaa, mutta ei se mitään nykyaikaisia turvallisuusstandardeja täytä. Vanhana yhteysvenelaiturina se on merkittävän korkea, joten uimaportaiden rakennus on välttämätöntä – me puramme omamme pois lähdön yhteydessä.

Raha

Liikevaihtoni 16 kuukauden aikana oli noin 150 000 € ja tulos pysyi joka kuukausi positiivisena. Tein työtunteja alkuvaiheessa noin 100 per kuukausi, loppuvaiheessa hiukan vähemmän, mutta palkkaa en nostanut missään vaiheessa.

Käytännössä talon pyörittäminen täällä asumatta on suht vaikeaa: päivittäin on jotain, mitä pitää hoitaa, joten matkaan ei kannatta hukata aikaa.

Noin 30 % liikevaihdostani tuli asuntojen vuokrista: maksoin omasta asunnostani 1300 € kuukaudessa, alakerran kaksiosta tuli noin 900 € per kuukausi. Asuntoja ei saisi vuokrata avoimilla markkinoilla, vaan niiden asukkailla tulisi olla “kiinteä suhde” yritykseen, vaikkapa sitten työsuhde. Lisäksi asunnoista saisi pyytää korkeintaan samaa neliöhintaa kuin mitä itse maksaa koko talosta.

Se, miksi kaupunki katsoo tarpeelliseksi määritellä, kuka missäkin asuu, ja mihin hintaan, on minulle yhä täysi mysteeri. Me kiersimme näitä sääntöjä typerällä kissa-hiiri-leikillä koko vuokrasuhteemme ajan, mutta kaupungin terrori kirjallisten huomautusten ja kyselyjen muodossa aiheutti jatkuvaa stressiä ja söi koko toiminnan tuomaa iloa merkittävästi.

Noin 40 % liikevaihdosta tuli saunalta, terassilta ja tapahtumatuotannosta. 30 % tuli asuntojen vuokrista. Loput tulivat talon kokous- ja juhlatilavuokrista sekä catering-myynnistä, jota tein varsinkin pienemmissä tilaisuuksissa itse.

Vuokra määräytyy nykyään kaupungin kilpailutuksissa suljetulla huutokaupalla: potentiaaliset kilpakumppanit kutsutaan suljettuun huutokauppaan, jossa ainoastaan raha ratkaisee, eli eniten tarjonnut voittaa.

Minun ollessani huutokaupassa kilpakumppaneita oli vain yksi, mutta nyt talon saama julkisuus taannee sen, että vastassasi on enemmän kisaajia. Tämä ei poista talousrealiteetteja: käytännössä tästä ei kannata maksaa enempää kuin minä siitä tällä hetkellä maksan, noin 3400 € kuukaudessa, sisältäen arvonlisäveron.

Näitä lukuja summatessa on hyvä huomata, että nämä ovat liiketoiminnan ensimmäiseltä vuodelta, talon oltua tyhjillään viisi vuotta ja sitä ennen käytännössä yksityisessä käytössä. Markkinoinnin kannalta tämä on aina yrityksen vaikeinta aikaa, kun kaikki näkyvyys ja asiakkuudet on luotava tyhjästä. Yhtä lailla on hyvä muistaa, että tämä oli koronavuosi: normaalina aikana en näe erityisen haastavaksi liikevaihdon kolminkertaistamista.

Vuokrasuhteen realiteetit

Kaupunki on henkeäsalpaavan huono vuokranantaja. Olen kirjoittanut tästä pidemmin lopettamispäätöstä koskevassa tekstissäni, mutta muiden muassa seuraavat seikat on hyvä ottaa huomioon:

  • Vuokrasopimuksen vastuunjakotaulukko on mielipuolinen: vuokralainen on vastuussa kaikesta, mukaan lukien kiinteän infran huolto, kuten ilmanvaihtokoneet, öljylämmittimet ja sen sellaiset. Niiltäkin osin, joilta kaupunki väittää ottavansa vastuun (katon ulkorakenteet, ulkoseinät, jne), on huolto ja esim. vandalismin aiheuttamat vahingot sinun vastuullasi. Jos kaupunki joskus sitten korjaa jotain, he lisäävät siitä aiheutuneet kulut vuokrankorotuksena sinun vastuullesi. Näin ollen varsinaista vastuunjakoa ei tosiasiallisesti tapahdu: sinä vastaat kaikesta.
  • Dokumentaatio on olematon: kaupungilla ei ole mitään dokumentaatiota talon huoltohistoriasta, joten lakisääteisten velvollisuuksiesi täyttäminen esimerkiksi ilmanvaihtokanavien nuohouksen osalta on käytännössä arpapeliä. Kukaan ei osaa kertoa, koska nuohous on tapahtunut edellisen kerran.
  • Isännöitsijää, joka istuu kaikkien rahojen, lupien ja päätösten päällä, ei käytännössä saa kiinni. Jos haluat tehdä jotain muutostöitä, on ne tehtävä aina omalla kustannuksellasi, ja usein luvatta.
  • Oletko kuullut virkamiehen dilemmasta? Se menee näin: jos teet jotain hyvin, et saa siitä kiitosta, ylennystä tai palkankorotusta. Jos teet jotain huonosti, joudut siitä vastuuseen. Näin ollen ainoa looginen vaihtoehto on tehdä mahdollisimman vähän, ja pyrkiä jarruttamaan muutosta kaikin keinoin. Tämä johtaa siihen, että et saa kaupungilta minkäänlaista tukea toiminnan suunnitteluun, kehittämiseen, lupa-asioihin tai muuhunkaan.

Minulla meni talon juokseviin kuluihin noin 6000 € kuukaudessa, sisältäen arvonlisäveron. Rahaa meni vuokran lisäksi vakuutuksiin (joitakin satoja vuodessa), öljyyn (10 000 € vuodessa), sähkö- ja vesilaskuihin (satoja euroja kuussa), lumitöihin (joitakin satoja talvessa) ja kunnostus- ja korjaustöihin (niin paljon kuin kestää laittaa). Tähän päälle pitää laskea kaikki investoinnit, joista isoimpana varmaankin tilojen kalustus.

Käytettävä aika

Yrittäjän aika on tunnetusti ilmaista, ja yrittämiseen menee kaikki se aika, jonka sille antaa. Itse käytin ensimmäisinä kuukausina noin 100 tuntia kuukaudessa kartanon hommiin, loppuvaiheessa hiukan vähemmän.

Eniten aikaa menee käytännön korjaus- ja huoltotöihin: satavuotiaassa talossa on aina jotain, mikä pitää korjata. Merkittävä määrä aikaa menee myös markkinointiin ja myyntiin, sekä siinä tarvittavan infran (esim. verkkokauppa) rakentamiseen ja ylläpitoon.

Kasvun mahdollisuudet

Kuten todettua, tein ensimmäisellä tilikaudellani noin 150 000 liikevaihdon, jonka tulos pysyi voitollisena. Huomionarvoista on, että sain koronakriisin ensimmäisessä vaiheessa kolmen kuukauden vuokravapautuksen, kuten liki kaikki muutkin kaupungin yritysvuokralaiset, jonka lisäksi sain BF:n kehitystukea muutaman tonnin. Yhtä lailla on muistettava, että tein käytännössä luvattomalla vuokratoiminnalla (vuokrasin itselleni asuntoa markkinahintaan) ison osan liikevaihdosta.

Samaan aikaan täytyy muistaa, että kyseessä oli uusi yritys ja koronavuosi. Normaalina aikana, kun tilaisuuksien järjestäminen on mahdollista, ja yritystoiminta on vakiintunutta, en näe erityisen haastavaksi liikevaihdon kolminkertaistamista. Tässä vaiheessa myös yrittäjän palkan nostaminen lienee relevantti mahdollisuus.

Tähän on kuitenkin muutama kynnys. Koska minulla oli päivätyö, ja kartanon pyörittäminen oli minulle harrastus, pystyin suhtautumaan lupa- ja byrokratia-asioihin varsin ylimalkaisesti. Rikoin surutta asiakaspaikkarajoituksia, kaupungin vuokrasäädösrajoituksia, anniskelualuerajoituksia, laiturin käyttökieltoa ja lukemattomia muita pieneltä kuulostavia asioita, joiden kunnolla tekeminen on yllättävän aikaa vievää ja kallista.

Koska kuukausipalkkani tuli muualta, minulla oli varaa toimia näin. Jos sinä kuitenkin haluat rakentaa kestävää liiketoimintaa, on säädöksiä syytä noudattaa. Se maksaa.

Lopulta

Onnea matkaan!